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Sbarra elettrica in condominio, chi paga?

Per chi vive in condominio, la questione della ripartizione delle spese è sempre una delle più importanti, tale da accendere gli animi e da essere fonte di discussioni e di dibattiti. Ciò avviene anche nel caso in cui vi sia la necessità di eseguire degli interventi di manutenzione sulla sbarra automatica attraverso la quale vengono limitati gli accessi ai posti auto in condominio: in una situazione del genere, occorre capire qual è il criterio di ripartizione che deve essere adottato per le spese affrontate e, di conseguenza, quali sono i condomini che devono essere coinvolti. 

Con la sentenza n. 3509 del 23 febbraio del 2015, la Cassazione ha specificato che un cancello a chiusura di un'area condominiale non può essere assimilata per alcun motivo a un'innovazione. Nel momento in cui sono stati chiamati a esprimersi a proposito dell'installazione di un cancello di questo tipo, gli ermellini hanno messa in evidenza che essa costituisce una modifica di una parte comune, che però non può essere considerata una modiffica alterativa. Là dove in precedenza era presente uno spazio aperto, viene predisposta una regolamentazione degli accessi. Differente, invece, è la circostanza nella quale viene aperto un varco sul muro comune che presuppone l'installazione di un cancello.

L'installazione della sbarra elettrica

Passando alla sbarra elettrica, la sua installazione sulla base delle prescrizioni contenute nel decreto ministeriale n. 37 del 2008 deve essere effettuata da una ditta abilitata, dal momento che si tratta di un dispositivo automatico che contiene delle componenti elettriche. Per quel che concerne la ripartizione delle spese, la legge non impone delle specifiche indicazioni, come per altro avviene per la maggior parte delle spese di condominio. Volendo identificare un riferimento normativo in materia lo si può individuare nell'articolo 1.123 del Codice Civile, che stabilisce che, salvo diversa convenzione, le spese devono essere sostenute dai condomini in proporzione al valore delle rispettive proprietà, sia che esse riguardino la prestazione di servizi nell'interesse comune, la conservazione delle parti comuni del condominio o le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

In senso lato, la spesa che riguarda l'intervento di installazione della sbarra può essere fatta rientrare nel contesto delle spese di conservazione, il che vuol dire che per calcolare il modo in cui deve essere ripartita è necessario fare riferimento ai millesimi di proprietà, che sono indicati nella cosiddetta Tabella generale. Lo stesso parametro va adottato per le spese di manutenzione della sbarra stessa, che a loro volta possono essere considerate come spese per la conservazione. Ovviamente, nel caso in cui i condomini prendano un accordo differente, è questa la decisione che vale.

La sbarra di accesso ai posti auto

Qualche dubbio può subentrare in presenza di una sbarra di accesso ai posti auto: in un condominio, non è detto che tutti i proprietari delle unità immobiliari posseggano un posto auto, e può anche essere che qualche posto auto sia di proprietà di soggetti diversi da quelli che vivono nel condominio. In tal caso, sulla ripartizione delle spese regna una sorta di incertezza, per capire la quale è necessario fare riferimento sempre all'articolo 1.123 del Codice Civile e, in particolare, al suo terzo comma, che recita che le spese relative alla manutenzione di impianti che servono solo una parte del fabbricato devono essere sostenute unicamente dai condomini che ne traggono vantaggio.

Come comportarsi

Vale sempre la pena di controllare che cosa è previsto negli atti di acquisto, dal momento che delle indicazioni utili potrebbero essere desunte in questo modo. Inoltre, è sempre opportuno verificare la reale utilità dell'area, per capire se essa debba essere riferita unicamente a chi possiede un posto auto o coinvolga anche chi non è proprietario.