Gestione di un immobile in comproprietà: come funziona

Gestione di un immobile in comproprietà: come funziona

Non sono infrequenti i casi in cui un bene immobile sia di proprietà di più soggetti; in tal caso, è possibile parlare di comproprietà (o comunione). Si tratta di un tipo di diritto piuttosto problematico, in quanto implica oneri e vantaggi per una pluralità di soggetti; per questo, quando c’è bisogno di dirimere una questione relativa ad immobili in comproprietà è consigliabile rivolgersi a figure specializzate in grado di offrire una consulenza qualificata; in alternativa è possibile farsi un’idea in materia consultando siti specializzati come https://www.avvocatoaccanto.com.

In generale, la comproprietà è disciplinata da numerosi articoli del Codice Civile (dal 1100 in poi); l’articolo 1101 stabilisce che “le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote“.

La principale criticità che si pone in presenza di un immobile in comproprietà è il suo utilizzo; secondo quanto disposto dall’articolo 1102 del Codice Civile, “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa“. Di contro, il partecipante (o comproprietario) non può estendere il proprio diritto a danno degli altri possessori delle quote, a meno che non compia tutti gli atti necessari a mutare il titolo del possesso.

Chiunque detiene una quota della comproprietà “può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota” (art. 1103) ma, al contempo, deve contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento, secondo quanto deliberato dalla maggioranza dei comproprietari. Anche l’amministrazione del bene in comproprietà è un onere a carico di tutti i partecipanti.

Il Codice Civile (articolo 1111) disciplina anche le modalità di scioglimento della comunione. “Ciascuno dei partecipanti” – si legge nel dispositivo – “può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri”. Il giudice può ordinare  lo scioglimento della comunione prima del termine previsto se subentrano gravi circostanze che richiedono tale provvedimento. Alcuni beni non possono essere divisi se ciò comporta l’impossibilità di utilizzare il bene diviso.

È possibile parlare di comproprietà anche per alcune aree degli edifici condominiali; nello specifico, come disposto dall’articolo 1117 del c.c., sono oggetto di proprietà comune: il suolo, le fondazioni, i muri maestri, le travi portanti, i lastrici, le scale, i portoni, i cortili e le facciate. Parimenti, i possessori delle singole unità immobiliari godono della comproprietà delle aree di parcheggio, i locali ed i servizi in comune così come pozzi, cisterne, impianti idraulici, sistemi di distruzione dell’energia elettrica, impianti di riscaldamento e condizionamento “e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche“.

Sulle parti comuni, ciascun condomino vanta un diritto proporzionato al valore dell’unità immobiliare che possiede; di contro non può sottrarsi dal contribuire alle spese necessarie al mantenimento dei beni in comproprietà (“salvo quanto disposto da leggi speciali”); il condomino può rinunciare all’utilizzo degli impianti di riscaldamento e condizionamento, se ciò non comporta squilibri tecnici e funzionali rilevanti.

La comproprietà vige anche in regime di comunione di beni tra coniugi che, a differenza di quanto possa sembrare, non è la comunione di tutti i beni ma solo di quelli acquisiti durante l’unione matrimoniale ad eccezione di quelli ottenuti per donazione, successione o risarcimento danni oppure necessari all’esercizio della professione.

menu
menu